Există pe rolul instanțelor judecătorești dosare în care cupluri de tineri căsătoriți aleg să divorțeze. Multe dintre aceste dosare sunt însoțite și de cereri de partaj. De multe ori se solicită și partajul locuinței comune dobândite în timpul căsătoriei prin contractarea unui credit ipotecar cu una dintre băncile comerciale.
Altfel spus, prin partaj, soții trebuie să împartă atât proprietatea comună (locuința) cât și datoria comună (ratele creditului ipotecar).
Prin căsătorie, soții au dobândit o forță financiară care le-a permis să acceseze credite bancare pentru concretizarea viselor și proiectelor comune, adesea legate de procurarea unei locuințe, pe care nu le-ar fi putut îndeplini individual. După efectuarea dovezii scoring-ului, banca face posibilă achiziționarea locuinței, iar soții devin codebitori, în timp ce locuința va fi ipotecată în favoarea băncii.
Problema este că aceste credite bancare se întind pe perioade lungi de timp, uneori de 25 – 30 de ani, iar divorțul și partajul survin înainte de plata integrală a ratelor de credit. În această situație, foarte mulți cred că, dacă se înțeleg cu fostul partener prin act notarial sau prin tranzacție consfințită de instanță în ceea ce privește destinul locuinței și al ratelor de credit, în sensul de a renunța la orice pretenție asupra locuinței dobândite prin intermediul creditului ipotecar, atunci nu mai au obligații față de instituția bancară.
Însă, potrivit Regulamentului BNR, creditul nu poate fi preluat doar de unul dintre soți, fără acordul băncii. În lipsa unui astfel de acord, ipoteca asupra locuinței se păstrează până în momentul rambursării creditului, iar soții rămân împreună obligați față de bancă, chiar dacă între timp au divorțat.
Cu alte cuvinte obligațiile contractuale față de bancă nu se sting nici prin convenția soților și nici ca efect al hotărârii de divorț.
Care ar fi totuși cazurile în care banca poate să își dea acordul la preluarea creditului de către unul dintre soții divorțati ?
Posibilitatea partajării locuinței și a creditului prin atribuirea unuia dintre soți a imobilului precum și preluarea ratelor de credit este posibilă atunci când soțul în cauză îndeplinește singur, pe baza veniturilor obținute, aceleași condiții financiare pe care le-au îndeplinit soții împreună la data accesării creditului.
De asemenea, această posibilitate există și atunci când soțul divorțat care nu dorește locuința și care nu mai vrea să se afle în raporturi contractuale cu banca poate fi înlocuit în contractul de credit cu o altă persoană (de obicei, apropiată soțului care solicită imobilul și care vrea să preia creditul) care să realizeze același scoring bancar, adică se realizeze venituri în același cuantum. În astfel de situații, mai rămâne pentru soți de stabilit dacă loturile se vor egaliza sau nu prin plata unei sulte, funcție de valoarea de circulație actualizată a locuinței, în raport cu nivelul creditului.
Ce se întâmplă dacă banca refuză să își dea acordul la partajarea creditului sau dacă soțul care solicită atribuirea locuinței nu are bonitatea financiară adecvată pentru a prelua întregul credit și nici nu poate aduce o altă persoană aptă să înlocuiască celălalt codebitor (fostul soț)?
În această situație unul dintre soți poate prelua, pe baza unei înțelegeri, locuința cu consecința achitării ratelor de credit în totalitate și cu dobândirea proprietății la data rambursării integrale a creditului ipotecar.
Problema este că, în acestă situație, celălalt soț nu este protejat din punct de vedere juridic și ar putea fi executat silit în ipoteza în care soțul solicitant al locuinței nu își îndeplinește obligația esențială de plată a ratelor de credit. Practic, neavând posibilități de constrângere și operând doar în baza bunei credințe, acestă variantă nu beneficiază de o asigurare solidă pentru soțul care dorește să nu mai fie implicat în plata ratelor de credit.
O altă posibilitate ar fi vinderea locuinței de către soți fie prin bună învoială, fie prin intermediul executorului judecătoresc. Recomandabil ar fi ca soții să coopereze și să vândă locuința prin bună înțelegere, deoarece prețul care se poate obține pe imobil ar fi mai apropiat de valoarea lui de circulație. Prin intermediul executorului judecătoresc, există riscul obținerii unui preț inferior valorii de circulație, în condițiile în care banca nu se implică și nu impune un preț minimal pentru vânzarea locuinței.
Trebuie observat însă că vinderea imobilului nu garanteză foștilor soți încetarea obligațiilor contractuale în raport cu banca finanțatoare.
În contextul devalorizării proprietăților imobiliare, este foarte probabil ca valoarea de circulație a locuinței să se afle valoric sub nivelul creditului contractat și, astfel, soții să rămână în continuare obligați față de bancă pentru diferența dintre prețul vânzării și cuantumul creditului, ceea ce uneori are drept rezultat începerea sau continuarea executării silite asupra bunurilor sau veniturilor celor doi soți.
Un caz particular, care adaugă dificultate partajelor creditelor ipotecare, poate fi întâlnit în cazul creditelor imobiliare contractate în cadrul programului Prima Casă, deoarece legislația interzice, în acest caz, înstrăinarea imobilului mai devreme de cinci ani fără stingerea integrală a creditului.
Nu în ultimul rând, soții ar trebui sa aibă în vedere și taxele de timbru judiciar care se ridică la valoarea de 3 % din totalul masei bunurilor partajabile, incluzând aici atât valoarea cu care a fost evaluat imobilul cât și valoarea creditului ipotecar. În cazul partajului amiabil, această taxă poate fi redusă cu 50% prin prezentarea în fața instanței spre încuviințare a unui acord de mediere.
În concluzie, partajarea creditelor ipotecare ridică probleme juridice complexe pentru foștii soți motiv pentru care, pentru a preveni eventualele efecte negative asupra patrimoniilor lor, este recomandabilă abordarea acestora împreună cu un avocat sau cu un consilier juridic specializat.
Av. Răican Florin, 28.04.2014.
